Kat Malikleri Asansör Revizyon Kararı: Süreç ve Masraf Paylaşımı

Kısa cevap

Kat malikleri asansör revizyon kararını kurulda verir. Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa masraf arsa payı oranında paylaşılır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20). Kararın hangi çoğunlukla alınacağı ise işin niteliğine göre değişebilir: zorunlu bir güvenlik onarımı ile konforu artıran bir yenilik aynı kurala bağlı olmayabilir. Bu nedenle tereddüt varsa toplantıdan önce hukuki destek almak gerekir.

Asansörünüz kırmızı ya da sarı etiket aldıysa yönetmelikteki süre, kurulun toplanmasını beklemeden işler. Bu rehber, raporun paylaşılmasından ödemelerin takibine kadar yönetici ve kat maliklerinin izleyebileceği pratik bir süreci anlatır; hukuki görüş yerine geçmez.

Karar süreci beş adımda

1. Raporu paylaşın. Periyodik kontrol raporunu, etiket rengini ve son tarihi bütün kat maliklerine yazılı olarak iletin.
2. Teklif toplayın. Aynı eksiklik listesiyle yetkili firmalardan keşif ve kalem kalem yazılı teklif isteyin.
3. Toplantıyı hazırlayın. Gündemi, teklif özetini ve daire başına tahmini pay tablosunu toplantıdan önce dağıtın.
4. Kararı alın ve yazıya geçirin. Seçilen firmayı, kapsamı, bütçeyi, ödeme takvimini ve paylaşım yöntemini karar defterine işleyin.
5. Sözleşmeyi imzalayın, ödemeleri izleyin. Yönetici kararı uygular, iş takvimini ve tahsilatı kat maliklerine düzenli olarak raporlar.

1. Raporu paylaşmak

Kararın sağlıklı alınması için herkesin aynı bilgiye sahip olması gerekir. Periyodik kontrol raporunun tam kopyasını, etiketin rengini ve raporun iletildiği tarihi kat maliklerine yazılı olarak duyurun. Kırmızı etikette 60, sarı etikette 120 günlük sürenin bu tarihten itibaren işlediğini ve süre sonunda takip kontrolü yapılacağını açıkça belirtin (Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği md. 11/6, 11/8, 24).

Kiracıların oturduğu dairelerde bilginin ev sahibine de ulaştığından emin olun; oy kullanacak ve masrafa katılacak olan kat malikidir. Etiket renklerinin anlamını kısaca anlatmak için etiket renkleri rehberini paylaşabilirsiniz.

2. Teklif toplamak

Toplantıya tek teklifle gitmek, kat maliklerinde “başka seçenek var mıydı” sorusunu doğurur ve kararı geciktirir. En az iki üç yetkili firmadan, aynı rapora ve aynı kapsama göre teklif isteyin. Tekliflerin kalem kalem, marka ve model belirtilerek, KDV durumu, iş süresi ve ödeme planı yazılarak verilmesini şart koşun.

Firmaların TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi ve mesleki sorumluluk sigortası gibi belgelerini teklifle birlikte isteyin. Karşılaştırma ölçütleri için yetkili firma seçimi rehberine, tahmini tutarları kontrol etmek için maliyet rehberine ve fiyatlar sayfasına bakabilirsiniz.

3. Toplantı gündemi

Toplantının çağrısını ve usulünü, kanunun ve yönetim planınızın öngördüğü şekilde yapın; gündemi çağrıyla birlikte duyurun. Asansör revizyonu için örnek bir gündem şöyle olabilir:

• Periyodik kontrol raporu, etiket rengi ve yönetmelikteki son tarih hakkında bilgilendirme
• Gelen tekliflerin karşılaştırmalı özeti
• Kapsamın belirlenmesi: yalnız eksiklik giderme, kapsamlı revizyon ya da modernizasyon
• Firma seçimi ve toplam bütçenin onaylanması
• Masraf paylaşım yöntemi ve ödeme takvimi
• Yöneticiye sözleşme imzalama ve işi takip etme yetkisi verilmesi
• Asansörün kullanım dışı kalacağı dönemde yaşlı ve engelli sakinler için geçici düzen

Toplantıdan önce her daireye düşecek tahmini payı gösteren basit bir tablo dağıtmak, tartışmayı “toplam ne kadar” sorusundan “bana ne düşüyor” sorusuna taşır ve kararı hızlandırır.

4. Kat malikleri asansör revizyon kararı: hangi çoğunluk gerekir?

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerde yapılacak onarım ve tesis işleri ile ortak yerlerin kullanımını kolaylaştıran faydalı yenilikler için farklı kurallar öngörür (md. 19 ve 42). Asansörün periyodik kontrolde çıkan eksiklerinin giderilmesi, kapsamlı bir revizyon ya da konforu artıran bir modernizasyon, bu kuralların hangisine gireceği bakımından farklı değerlendirilebilir.

Bu yüzden tek ve sabit bir oran vermek doğru olmaz. Gereken çoğunluk; işin zorunlu bir güvenlik onarımı mı yoksa bir yenilik mi olduğuna, yönetim planınızdaki hükümlere ve binanızın somut durumuna bağlıdır. Tereddüt varsa kararı almadan önce bir avukattan görüş alın; usule uygun alınmayan bir kararın sonradan tartışma konusu olması, zaten kısıtlı olan süreyi daha da daraltır.

Kurulda karar çıkmaması yönetmelikteki süreyi durdurmaz. Kırmızı etiketli asansörün kullanımına izin verilmemesi ve süresi içinde güvenli hâle getirilmesi bina sorumlusunun yükümlülüğüdür; güvenli hâle getirilmeden kullandırılması hâlinde doğacak can ve mal kaybından bina sorumlusu sorumludur (Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği md. 11/6-7).

Karar defterine neler yazılmalı?

• Seçilen firmanın unvanı ve teklif tarihi
• Kapsam: hangi rapor bulgularının ve hangi ek kalemlerin yapılacağı
• Onaylanan toplam bütçe ve KDV durumu
• Masraf paylaşım yöntemi ve ödeme tarihleri
• Yöneticiye verilen yetkinin sınırı, örneğin öngörülmeyen ek işler için harcama üst sınırı

5. Masraf paylaşımı

Kanunun genel kuralına göre kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payları oranında katılır (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20). Asansör ortak bir tesis olduğundan revizyon masrafı da kural olarak bu şekilde paylaştırılır.

Önce yönetim planınızı okuyun: gider paylaşımını farklı biçimde düzenlemiş olabilir. Yönetim planı ya da geçerli bir kat malikleri kararı eşit paylaşım öngörüyorsa hesap buna göre yapılır.

Örneğin tahmini maliyeti 335.000 – 490.000 TL olan kapsamlı bir revizyonda, arsa payı 1000'de 50 olan bir daireye düşen pay yaklaşık 16.750 – 24.500 TL olur (tahmini, KDV hariç). Arsa payını tapu kaydından öğrenebilirsiniz.

Zemin kat ve asansörü kullanmayan daireler

Zemin kattaki ya da ayrı girişi olan dairelerin asansör masrafına katılıp katılmayacağı en çok tartışılan konudur. Kanunun genel kuralı arsa payı oranında katılımdır; zemin kat için bir istisna ancak yönetim planında açık bir hüküm varsa ya da somut olayda mahkeme kararıyla mümkün olabilir. Yargı kararlarında farklı yaklaşımlar bulunduğundan tek ve kesin bir kural söylemek doğru değildir; kesin cevap için hukuki danışmanlık alın.

Kiracı mı öder, ev sahibi mi?

Yerleşik uygulamada asansörün aylık bakım ve işletme gideri, kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça kiracıya yansıtılabilen bir aidat gideri sayılır. Motor, kabin ya da kumanda değişimi gibi büyük revizyon kalemleri ise genellikle ev sahibine ait büyük onarım olarak görülür. Kesin paylaşım kira sözleşmesine ve yönetim planına göre değişebilir.

Ödemeyen kat maliki

Her kat maliki, payına düşen gidere katılmakla yükümlüdür (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20). Buna rağmen bazı maliklerin ödemeyi geciktirmesi sık görülür. Önce yazılı bir hatırlatma yapın ve karardaki ödeme takvimini hatırlatın; taksitli bir ödeme planı çoğu zaman sorunu çözer.

Ödeme yine yapılmazsa başvurulabilecek yasal yollar, bunların süreleri ve masrafları somut duruma bağlıdır; bu aşamada bir avukattan destek alın. Tahsilattaki gecikmenin işin takvimini aksatmaması için firmayla ödeme planını baştan buna göre kurmak ve gecikmeyi kurulda açıkça konuşmak yararlı olur.

Sık yapılan hatalar

• Karar beklenirken süreyi unutmak. Etiket süresi toplantı tarihine göre değil, rapora göre işler.
• Tek teklifle toplantıya gitmek. Karşılaştırma yapılamayınca karar ertelenir.
• Kapsamı karara yazmamak. “Asansör yaptırılsın” gibi genel bir karar, sonradan ek iş tartışmasına yol açar.
• Yönetim planına bakmadan paylaşım yapmak. Planda farklı bir paylaşım hükmü olabilir.
• Zemin kat konusunda kesin söz vermek. Bu konuda tek bir kural yoktur; toplantıda kesin taahhütte bulunmayın.

Yöneticiler için diğer kaynaklar

Bina sorumlusunun yükümlülüklerini, bakım sözleşmesini ve teklif karşılaştırmayı tek sayfada özetlediğimiz yöneticiler ve kat malikleri sayfasına, apartman ve sitelere özgü noktalar için apartman ve siteler sayfasına göz atabilirsiniz. Revizyonu TSE Hizmet Yeterlilik Belgeli yetkili servis yapar. Biz kapsamı belirlemenize ve teklifleri karşılaştırmanıza yardımcı oluruz.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na ilişkin konularda binanızın yönetim planını ve somut durumu değerlendirecek bir hukukçuya danışın.

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — mevzuat.gov.tr
• Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği — Resmî Gazete 04.05.2018, sayı 30411 (tam metin)
• Yönetmeliğin resmî künyesi — mevzuat.gov.tr (değişiklik: RG 13.09.2022/31952)